土地活用で不労所得を確保するなら建て替え時期に注意しよう

土地活用で不労所得を確保するなら建て替え時期に注意しよう

土地活用で不労所得を確保するなら建て替え時期に注意しよう

 

賃貸住宅で土地活用して不労所得を得る場合、アパートやマンションが老朽化してきたらどうしたらいいのでしょうか。

 

 

賃貸住宅の建て替えは、不労所得の確保にも大きな影響を与えてきます。建て替え時期のタイミングや目安など、大切なことをまとめていきましょう。

 

 

賃貸住宅はある一定の年数を超えると老朽化が目立ち、リフォームをするか建て替えるかという問題が出てきます。建て替え時期の目安としては、木造住宅は30年で鉄骨住宅は35年〜40年といわれています。

 

 

それくらいの年数が経つと、外観も内装も時代のニーズからずれてきていて、空き室も目立つようになってきます。

 

 

賃貸住宅の建て替えは、収益が得られなくなったら行うべきといわれています。古くても100%満室であれば、わざわざ全員に退去してもらって建て替えを行う必要もないでしょう。

 

 

空き室が80%以上になれば、迷わず建て替えを検討すべきです。少ない入居者で修繕費や維持費だけがかさむなら、継続するだけ損失が増えてしまいます。

 

 

築30年〜40年となると、賃貸住宅の耐震性や耐久性も心配になってきます。昨今では大地震がきて建物が倒壊した場合、メンテナンスをきちんと行なっていない管理者の責任も問われかねません。

 

土地活用で不労所得を確保するなら建て替え時期に注意しよう

 

空き室だらけで稼働率が低ければ建て替えすべきですが、半分以上入居者がいる場合はリフォームで新築同様にする方法もあります。リフォームであれば、既存の入居者にはそのまま住んでもらえますので、退去費用を支払う必要もありません。

 

 

外観が新築同様になるだけでも、新しい入居者を獲得することができ不労所得の確保に繋がります。また建て替えほど費用がかからないというメリットもあります。

 

 

建て替えをするにあたっては、借入金は全て返済した後であるということが大前提になります。建て替えには費用がかかるため、新たに借入をする必要性も出てくるからです。

 

 

もしも30年で借入金が返済できていないのであれば、その土地での賃貸経営に無理があるか、経営のやり方に問題がある可能性があります。

 

 

空き室が出るのが老朽化だけの問題でない場合、建物は解体して別の土地活用を検討した方が良いかもしれません。

 

 

土地を売却して現金を得るという方法もありますので、建て替えを機に検討してみるのもいいでしょう。立地条件がいい土地で、新築すれば高い収益性が見込めるなら、修繕費がかさまないうちに建て替えすべきです。

 

 

建て替えを検討する時期は、借入金を返済し終わって築30年を超えた頃が一つの目安になります。そのまま賃貸経営を続けるか、他の土地活用に転換するかも合わせてタイミングを計りましょう。